2020年，青岛真是开年格外不(bu)利。先是GDP复核被砍掉1000多(duo)亿，2018年的(de)GDP被无锡、长沙(sha)、宁波连续超过，和郑州无限(xian)靠拢，“北方第三城”头衔即(ji)将不保，接着最近又(you)有一个图，2019年主要城市人口(kou)增量，刷爆了青岛人的(de)朋友圈。
从图上看，青岛2019年的人口增量只(zhi)有10.5万人(ren)，只有杭州、郑州的1/5，深圳(chou)、广州的1/4，宁波的1/3，佛山、成都、长沙的1/2.5，重庆、西安、厦门的1/2……
站在其它兄弟(di)城市角度，青岛相比山东省外其它(ta)强二线、新一线城市，对(dui)外来人口的吸引力差得简直(zhi)不是一个档次。如(ru)果说济南吸引不到人口是因为(wei)糟糕的环境和交通还有(you)情可原的话，号称山明水秀、冬暖(nuan)夏凉，宜居城市的青岛，对外来人口的(de)吸引力差成这样，就非常值得人们(men)深思了。
问题出在哪里，很多人(ren)在寻找症结都说了一句话：青岛“房(fang)价高、工资低，生活不易”。这句话(hua)这简直是很多青漂的共识了。
然而真的是如(ru)此吗？从大数据来(lai)看，答案似乎是否定的。
参考智联招(zhao)聘网站的数据来(lai)看，2019年第四季度，杭州和(he)青岛的平均工资(zi)分别是9978元/月和7853元/月。
但是杭州和(he)青岛的房价是多少呢？参考安居(ju)客数据，2019年底，杭州的平均房(fang)价是27002元/平方米， 而青(qing)岛的房价是16340元/平方米。
算了一下，杭州和青岛的(de)房价收入比分别是2.71月(yue)/平方米和2.08月/平(ping)方米。
很明显，杭州是一个(ge)比青岛更加“房价高、收入低(di)、生活不易”的(de)城市。
那为什么杭州却能吸引(yin)那么多人才呢？
虽然感受不能替(ti)代大数据，但是人民感受和大数(shu)据相悖，一定有问题。问(wen)题出在哪里呢？我们细细分析。
之前在看大数(shu)据，放眼全国兄弟(di)城市，我们青岛的楼市(shi)到底有多特殊 一文中(zhong)，风水师提到一个观点，青岛楼(lou)市的特殊之处，在于各区(qu)的差价太大，主城区太贵，近郊(jiao)新兴板块价格太低，不成比例。
事实上，一看(kan)各区房价数据，青岛“房价高、收(shou)入低，生活不易”的论调，立刻就无处(chu)遁形。问题出在青岛市南、崂山(shan)、市北三区的房价，相比兄(xiong)弟城市，那是一个异乎寻常的高(gao)。
文章列举了跟(gen)青岛和GDP/房(fang)价与青岛相仿的(de)几个城市，如武汉、郑州、西安、无锡(xi)、长沙、宁波、济南……一长串城市捋下来，会发现，以各城的(de)工资收入水平，在这些城市里，买(mai)房最难的四个区分别是：青岛崂山区(qu)、青岛市南区、宁波(bo)鄞州区、青岛市北(bei)区。
四(si)个最难买房的区里青岛占了仨，传(chuan)统青岛市内四区除了李沧，其它三个(ge)区买房难度基本上(shang)秒杀了各位兄弟城市……
市南、崂山卖成天价(jia)还好解释，青岛是国内为数不多的市中(zhong)心即滨海的大城(cheng)市，坐拥阳光沙滩海景，其它绝大部分(fen)城市无可复制，全国土豪都有来青岛购买(mai)一套海景度假豪宅(zhai)的欲望——所以青岛市南、崂山形成了一个房价动辄七(qi)八万、十余万的(de)沿海一线豪宅区，买房难度(du)高，无可厚非，毕竟每(mei)个城市都有豪宅区，刚需不碰就是了(le)——但是市北、浮山(shan)后、新都心、中韩这些地方，这种本该属于刚需、中产的(de)位置，它的房价就说不过去了(le)：
没有阳光沙滩海(hai)景，没有地标建(jian)筑、旅游景点，公园绿地，建筑无非是(shi)钢筋森林，高容积率高层、超高(gao)层，房价却动辄三(san)四万元，又是什么鬼？
站在一(yi)个老青岛的角度，市南、浮山前、石老(lao)人卖10万，那么市北、浮山后、中韩这些地方卖个三四万似乎(hu)无可厚非，但是，站在一个想进(jin)入青岛打拼的外地刚需的角度，浮山(shan)后这种地方卖3万的话——请给他们一个选择青岛(dao)，不选择郑州、武汉、西安、济南(nan)、无锡、宁波、长(chang)沙的理由先——这几(ji)个城市除了宁波鄞州最中心的区(qu)域以外，其它城市哪怕是(shi)最最繁华的地段(duan)，房价也要比浮山后来得便宜(yi)。
当然，谁都(dou)知道，浮山后根本不是青岛的市中心。
那么结论很简单，但凡(fan)热爱青岛，想来青岛生活打拼的人们，看到浮山后4万多的青(qing)岛印象山、远洋风景，甚至到了长沙(sha)路的保利大国璟都卖出(chu)了近3万的价格，他(ta)们的表情一定是(shi)：
说到这里，站(zhan)在青岛本地土著的(de)角度，我知道很多人(ren)一定会举出浮山后的青岛第二实验中(zhong)学说明，学区有多么多么重要，花多少(shao)钱为了孩子上学我都愿意——但是，在一个(ge)想进入青岛打拼的外地人眼里，隔壁济南山东大学附属中学(xue)、山师二附中、甸柳一中这些升学率足(zu)够秒杀浮山后二实验的学校，学区房依(yi)然只有两万来块钱……
所以，市北、新都心、浮山后、中韩这些本该是刚需落(luo)脚的地方却被搞出了(le)违背初心的高房价，让(rang)整个青岛在吸引人才方(fang)面变得毫无吸引力，这话不是危(wei)言耸听。
青岛一年增长(chang)了10.5万人，另有一说11.5万人，那么(me)落实到各区，数据是这样的(de)：
很明显从图上能看出来，青岛人口流入不足，罪(zui)魁祸首就是市北区。这个本该刚(gang)需密集、人口主要涌入担当的大(da)区，实际上一年人口增(zeng)量只有1万人。
这1万人的增量可能还只是个(ge)噱头，很多人只不过是为(wei)了孩子上学临时落户(hu)而已，落实到像卓越蔚蓝青岛这样的“四方人社区”，还有像海信(xin)凤凰金岸、西海景(jing)苑、富源公馆这样的身份证370202、370203打头的业主占一半的现(xian)实，我们可以得出结论：
青岛市(shi)南、市北这些地方，人口实际上已经(jing)在流出。
有心人(ren)可以通过西海岸一些公用(yong)事业单位、小区物业登记，判断一下人(ren)口来源比例，事实(shi)上西海岸人口和购房主力(li)，绝不是很多人想象中的东北(bei)人为主，而是一些传统市(shi)南、市北的居民在高房价下(xia)“用脚投票”，大胆拥抱“双击老铁(tie)666区”。
下图(tu)15个业主里，5个人的身份证是370202打头，两(liang)个370206打头，即(ji)来自青岛传统市区的人口，占该小区(qu)1/2-1/3，这在西海岸，实际上(shang)是常态。
为什么会出现这种情况，实际(ji)上100，会算(suan)账的人，大家都能明白是怎(zen)么一回事。
西海岸(an)的例子不太明显，假设我在(zai)五四广场附近上班，有两(liang)个选择，房价3.05万的浮山(shan)后，或者房价1.45万的红(hong)岛。
很明显，房(fang)子单价差距1.6万，意味着150平(ping)米房子的差距，是240万元，如果贷(dai)款的话，20年期的月供差距(ju)差不多每月1.8万元。
很明显青岛地(di)铁4号线、8号线都通车以后，两边的通勤时间成本差距(ju)在半小时以内。
尽管浮山后的学区有明(ming)显优势，但是选择红岛，我(wo)拿出剩下的钱的2/3投资教育——砸160万现金，或者(zhe)每月付出1.2万投资教(jiao)育连续20年——还剩下80万可以买辆豪车，再给家(jia)人买全套医疗保险……哪种选择会更好(hao)？
答案很明显是选择(ze)红岛。
虽然教育医疗(liao)很重要，但总不能因(yin)为二实验或者com齐鲁(lu)医院吹浮山后一辈子(zi)吧？
更何(he)况，看中教育、医疗(liao)的，都是刚需人(ren)士，最多是中产。真正的富人、贵族选(xuan)房的时候，绝不会把学校、医疗放在如此靠前的(de)位置而丝毫不考虑公园绿地、地标(biao)建筑、会所场馆、都市商圈的价值(zhi)意义。住宅密度、容积(ji)率可能是他们最主要(yao)的考虑因素。秒杀
SO，浮山后、新都心、中韩这(zhe)些地方，不具备任何“富人区”的要素，却卖出了比很(hen)多同级别兄弟城市富(fu)人区还贵的价格，很明显，这些地(di)方都是在炒作或者是暴发(fa)户在购买，陷入本地人自嗨，越嗨(hai)越少的循环。真(zhen)正有心进入青岛的外地人，只(zhi)可能考虑价格相对合理的西海岸、城阳(yang)落子，却天天被嘲笑“红岛黄岛(dao)不是青岛”、“市南市北高人(ren)一等”……
这种情况下(xia)，青岛招不来人才，丝毫不奇怪。
这也就是风水师(shi)成天念叨的“灵山卫5年(nian)超过浮山后、10-15年追平麦(mai)岛，若是做不到，整个(ge)青岛未来都的玩(wan)儿完”的内涵所在了。
只不过，超过(guo)浮山后，未必是灵山卫涨上去，待(dai)地铁线路纷纷通车，西海岸、城阳的天(tian)量库存影响传统青岛(dao)老城的时候，浮山后的房价会(hui)不会少数青岛本地人自己(ji)玩脱了，价格腰斩，也是很有可(ke)能的。
